不動産の相続税評価額について完全解説｜土地と建物の計算方法・評価減のポイントまとめ

「不動産の相続税評価額って、なぜこんなに複雑なんだろう…」と悩んでいませんか？家や土地を相続した際、その評価額の違いが最終的な納税額や分割トラブルに直結します。例えば、東京23区内の土地の場合、「国税庁路線価図」で公表される1㎡あたりの価格は、2024年時点で都心部では【1,000,000円】を超える例もあり、同じエリアでも道路の接し方や土地の形状によって補正率が適用され評価額は大きく変動します。

一方、建物では「固定資産税評価額」をもとに算出するため、マンションと戸建て・貸家では評価の仕組みすら異なります。さらに、330㎡を超える広大地には独自の算出ルールがあるなど、実務では専門家でも誤りが出やすいのが現実です。

誤った評価額をもとに申告を進めると、“想定外の納税負担”や“家族間のトラブル”に発展しかねません。しかし、「路線価方式」「倍率方式」「補正率」の正しい使い分け、そして最新の税制改正動向まで押さえれば、正確な相続税額の把握は誰でも目指せます。

このページでは、忙しい方でも短時間で要点をつかめるように、国税庁公式データや最新の実務に基づき、評価額の調べ方・計算ポイント・最新制度まで総まとめ。最後まで読めば「自分で納得できる評価額」をスムーズに把握できる方法が分かります。

不動産の相続税評価額とは｜基本知識と土地・建物別評価の違い
土地の相続税評価額の調査と計算方法を詳細に解説
建物・マンションの相続税評価額｜評価基準と具体的な計算例
特殊ケースの相続税評価額｜貸宅地・借地権・広大地評価の活用法
実勢価格（時価）との違いと相続時の注意点
最新情報｜2025年以降の不動産の相続税評価額に関わる税制改正と動向
自分で調べる不動産の相続税評価額の方法｜公式資料・ツール活用ガイド
はじめての不動産の相続税評価額｜よくある疑問と勘違いの解消

不動産の相続税評価額とは｜基本知識と土地・建物別評価の違い

不動産の相続税評価額の定義と課税価格の違い – 評価額の意味と納税における重要性を明示

不動産の相続税評価額とは、相続時において不動産の財産価値を国が定めた基準で評価した金額のことです。この評価額は納税額を決める基準となり、市場での実勢価格や売買価格とは異なります。主な目的は、全国で公平に課税するために定められたものです。
課税価格は、現金や預貯金・有価証券・不動産など全ての財産評価額を合計し、借入金や債務などを差し引いた純財産の評価額に基づき算出されます。
評価額が高いほど相続税負担も大きくなるため、正確な評価を理解し把握しておくことが重要です。

用語	意味
評価額	財産ごとに定められた評価基準の金額
課税価格	評価額の合計から債務等を差し引いた純財産
実勢価格	実際の取引や市場価格

不動産の相続税評価額における土地と建物の評価方法の違いについて – 路線価方式・倍率方式・固定資産税評価額の立場づけを説明

不動産の中でも、土地と建物では相続税評価の計算方法が異なります。土地評価は主に「路線価方式」と「倍率方式」に分かれ、建物評価は「固定資産税評価額」が基準です。

土地の評価
- 路線価方式：国税庁が公表する路線価を基準に面積や補正率を掛けて算出。都市部や値付け道路沿いの土地に多いです。
- 倍率方式：路線価が定められていない地域で、固定資産税評価額に地域ごとの倍率を適用します。
建物の評価
- 固定資産税評価額：建物の場合は、毎年届く固定資産税の通知書に記載された金額をそのまま評価額とします。

不動産種別	主な評価方法	基準
土地	路線価方式	路線価×面積×補正率
土地	倍率方式	固定資産税評価額×地域倍率
建物	固定資産税評価額	固定資産税通知書の金額

評価方法の選択を誤ると納税額に大きな差が生まれるため、正しい方法で評価することが大切です。

不動産の相続税評価額が関わる不動産相続の基本的な流れと評価額の位置付け – 相続開始から申告までの流れと評価額の関わりを整理

不動産相続の流れの中で、相続税評価額は非常に重要な役割を担います。相続が発生すると、まず全資産をリストアップし、それぞれの評価額を確定させる工程から始まります。

不動産相続全体の流れ

相続発生と遺産調査
不動産の評価額の算出
各財産の相続人への分割協議
遺産分割協議書の作成
相続税申告書を作成
相続税の納付手続き

特に「2.不動産の評価額の算出」では、路線価や固定資産税評価額などを用いることで適正な課税価格が決まります。この評価額は、遺産分割や税務申告においてトラブル防止にもつながるため、しっかり丁寧に確認することがポイントです。

正確な評価額に基づいて申告・納税を行うことで、後の過少申告加算税や延滞税などのリスクも回避できます。

土地の相続税評価額の調査と計算方法を詳細に解説

不動産の相続税評価額を正確に算定するには、国税庁が定める評価基準に基づき、土地の特性や利用状況に応じた正しい調査と計算が重要です。具体的には、公的に公表される路線価や倍率を参照し、固定資産税評価額や各種補正率を適用して算出します。相続税評価額の調査と計算に関しては、土地の評価方法によってアプローチが異なるため、それぞれの特徴と手順を理解しておきましょう。

不動産の相続税評価額における路線価方式の調べ方と計算ステップ – 国税庁路線価図の正しい見方と土地面積の計算方法

路線価方式は、都市部を中心とした多くの土地に適用される評価方法です。土地に面した道路ごとに国税庁が毎年発表する路線価を確認し、土地の面積や補正率をかけて評価額を算出します。国税庁のウェブサイトで路線価図を閲覧し、対象地番に対応した価格（1㎡あたり）を調べます。次に、土地の正確な面積を登記簿謄本等で確認し、計算に使用します。路線価と面積、そして必要に応じた補正率（奥行価格補正率・不整形地補正率など）をかけ合わせて算出します。

計算項目	ポイント
路線価	国税庁路線価図で確認
土地面積	登記簿・実測などで正確確認
奥行・形状補正率	必要に応じて適用
計算式	路線価×面積×補正率

路線価図の活用と高路線価道路の処理方法 – 複数接道地の評価計算の注意点を解説

路線価図を活用する際は、土地が複数の道路に接している（二方・三方・四方路線）場合の評価に注意が必要です。こうしたケースでは、各道路の路線価に基づいた加重計算や選択が求められます。高路線価道路がある場合は、主に高い方を基準に計算しますが、側方・裏面路線などの補正率が設定されています。特に、宅地の奥行や形状によっては減額補正があるため、評価の際は慎重な確認が重要となります。複数の道路に接する土地は、主たる利用道路や敷地の利用状況もあわせて評価しましょう。

不動産の相続税評価額に適用する倍率方式の適用条件と計算方法 – 路線価がない地域での倍率表の使い方と例示

路線価が設定されていない市街地周辺や地方の土地では、倍率方式を用いて評価します。この方法では、固定資産税評価額に国税庁が公表する評価倍率を掛け合わせて評価額を算出します。倍率表は国税庁ウェブサイトで公開されており、土地の所在する市区町村ごとに確認できます。適用条件は路線価のない地域に限られ、計算式は非常にシンプルです。

固定資産税評価額を納税通知書などで調べる
対象地域の倍率を国税庁倍率表から確認する
「固定資産税評価額×倍率」で評価額を算出

この方法は、分譲地やアパート用地など多様な土地に利用可能です。

固定資産税評価額を基にした倍率計算 – 固定資産税評価額の入手方法と計算の実務ポイント細解

倍率方式の基礎となる固定資産税評価額は、市区町村から毎年送付される納税通知書で確認できます。評価額は固定資産税課税明細欄に円単位ではっきり記載されています。評価倍率は国税庁の倍率表に一覧で掲載されているため、所在地をもとに該当する倍率を確認してください。固定資産税評価額は市町村役場や法務局で取得することも可能です。倍率計算を行う場合、建物やその他附属建物の評価を除外し、土地部分のみで正確に算出するよう注意が必要です。

不動産の相続税評価額を決める土地の補正率（奥行・形状・広大地等）を使った評価調整 – 形状不整・広大地の減額補正ポイントを詳細に説明

実際の評価では、土地の形状、奥行き、広さなどにより補正率（各種減額計算）が適用されます。具体的には、下記のようなケースで調整が必要です。

奥行価格補正率：面積に対する奥行が短い場合に設定
不整形地補正率：三角形や台形など整形でない場合に適用
広大地補正率：分割しやすい広い宅地に減額調整

下記のような表で補正率項目を整理して評価します。

補正項目	内容・適用条件
奥行価格	標準より奥行きが短い/長い場合
不整形地	形状が整形地でない場合
広大地	有効活用困難な広大地

これらの補正を適切に活用することで、不動産の実勢価格や利用実態に即した公正な相続税評価額算定が可能となります。土地の特性を理解し、正確に補正を反映することが節税や将来のトラブル防止にもつながります。

建物・マンションの相続税評価額｜評価基準と具体的な計算例

不動産の相続税評価額における建物評価の基礎｜固定資産税評価額の理解 – 固定資産税評価証明書の読み方と評価額の計算根拠

不動産の相続税評価額では、建物の評価基準として固定資産税評価額が直接用いられます。固定資産税評価証明書には各建物ごとに評価額が記載されており、これは市町村から送付される固定資産税納税通知書でも確認が可能です。評価額は建物の新築価格や減価償却後の価値を反映したもので、建物の用途・構造・築年数などが反映されます。
一般的な計算手順は以下の通りです。

固定資産税納税通知書を準備
記載された【課税標準額】の欄を確認
その金額がそのまま相続税評価額

【建物の評価額算出例】

内容	数値例
固定資産税評価額	1,200万円
相続税評価額（そのまま）	1,200万円

固定資産税評価額は市場の実勢価格（時価）より低いことが多く、相続税計算の際はこの点を必ず把握しておきましょう。

不動産の相続税評価額でみるマンション評価の特徴｜専有部分と敷地権の評価 – マンション共有部分と敷地権利評価の違いに言及

マンションの相続税評価では、専有部分の建物評価額と敷地権評価額の合算が必要です。専有部分は前述の固定資産税評価額を用い、敷地権（共有持分）の評価は、国税庁の路線価や倍率方式による土地評価が行われます。マンションの敷地は多くの区分所有者が共有しているため、被相続人の持分割合分だけ評価します。

評価項目	評価方法
専有部分建物	固定資産税評価額
敷地権（持分）	路線価×敷地面積×持分割合または倍率方式

マンションの【共有部分】（廊下やエレベーターなど）は、各所有者持分割合で分配され、それぞれの評価に自動的に反映されています。敷地権割合が明記されている場合には、登記簿や管理規約で確認できます。
賃貸中マンションや分譲マンションの共有部分で権利関係が複雑な場合は、専門家への相談がおすすめです。

不動産の相続税評価額で理解する貸家建付地や賃貸用建物の評価減とは – 借家権割合・賃貸割合を用いた評価調整の計算方法

賃貸用不動産は一定の評価減が認められます。特に貸家建付地（賃貸用建物の敷地）は、通常の自用地評価額から「借地権割合」「借家権割合」および「賃貸割合」を考慮して計算します。評価減の理由は所有者が自由に利用しにくいからです。

【貸家建付地の評価計算式】

貸家建付地評価額＝自用地評価額 ×〔1－（借地権割合×借家権割合×賃貸割合）〕

借家権割合は全国で一律30％（0.3）が標準。賃貸割合は入居率100％なら1となります。

項目	標準例
借地権割合	0.70
借家権割合	0.30
賃貸割合	1.00

また、建物自体も「固定資産税評価額×（1－借家権割合×賃貸割合）」で評価減が認められます。
これにより、節税効果が得られ、賃貸経営している不動産の評価額は下がりやすくなります。相続税評価額の計算はケースにより異なるため、詳細は税務専門家に確認が重要です。

特殊ケースの相続税評価額｜貸宅地・借地権・広大地評価の活用法

不動産の相続税評価額でみる貸宅地・貸家建付地の評価減の計算ポイント – 貸付割合や借地権割合を用いた具体計算事例

貸宅地や貸家建付地は、相続税評価額を計算する際に大きな評価減が生じることが特徴です。これらの土地は自用地と異なり、借地権や借家権が設定されているため、法定された割合を使って評価減を行います。具体的な計算方法は下記の通りです。

評価対象	評価額算定式	補足
貸宅地	自用地評価額 ×（1－借地権割合）	借地権割合は地域ごと
貸家建付地	自用地評価額 ×（1－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）	借家権割合は通常30%

例えば、自用地評価額1億円、借地権割合60%、借家権割合30%、賃貸割合100%の場合、貸家建付地の評価額は1億×｛1－0.6×0.3×1｝＝8,200万円となります。適切な割合を調べ、漏れなく反映することが、過不足なく相続税評価額を下げるポイントです。

不動産の相続税評価額が重要となる借地権相続時の評価方法と注意点 – 借地権の評価方法とトラブル回避のポイントを解説

借地権の相続時には、借地権そのものの評価額を計算し、申告・納税に活用します。借地権の評価方法は、以下の式で算出します。

項目	算定方法
借地権評価額	自用地評価額 × 借地権割合
底地評価額	自用地評価額 ×（1－借地権割合）

例えば、自用地評価額が8,000万円、借地権割合70%の場合、借地権評価額は5,600万円です。借地権割合は国税庁の路線価図で確認できます。評価時は地主・借主間で権利の範囲に相違が出るケースも多いため、遺産分割時のトラブル予防として専門家のサポートが有益です。借地権は時に実勢価格との乖離が大きく、評価基準選択を慎重に行いましょう。

不動産の相続税評価額で知る広大地評価の制度と適用基準詳細 – 330㎡超の面積要件など最新改正に沿った広大地評価基準

広大地評価は、宅地の面積が330㎡以上で一定の条件を満たす土地に対して採用できる評価減制度です。従来の広大地評価は2018年の税制改正で「地積規模の大きな宅地の評価」へと変更されています。現在の主な適用基準は下記の通りです。

基準	内容
面積要件	330㎡以上
地域要件	三大都市圏の特定地域、地方都市など区分ごとに異なる
形状・用途要件	開発行為を伴う分割が想定される一団の土地であること

評価額は「地積規模の大きな宅地の評価」用補正率を利用して算出し、条件が合えば大幅な減額が可能です。事前に国税庁や税理士に内容を確認し、要件を漏れなくチェックすることが重要となります。適用の可否や細かい基準は、近年の税制改正を踏まえて正確な判断が求められています。

実勢価格（時価）との違いと相続時の注意点

不動産の相続税評価額と実勢価格の計算原理の違い – 時価の概念と国税庁路線価の数値差を図表で説明

不動産の相続税評価額は、相続税を正しく計算するために国税庁が定めている基準価格です。評価額の算出には「路線価方式」や「倍率方式」が使われ、国税庁が毎年公表する路線価や固定資産税評価額をもとに計算されます。一方の実勢価格（時価）は、実際に市場で取引される際の「売却価格」や「市場価格」を指します。この2つの間には明確な差があり、実勢価格は景気や地域差による変動が大きいのに対し、相続税評価額は税務申告の公平性と簡便性を重視しています。

下記の表に主な違いを整理しました。

項目	相続税評価額	実勢価格（時価）
根拠	路線価・倍率・固定資産税評価額	市場の取引価格
管轄	国税庁	不動産市場
反映速度	年1回の見直し	市場によって日々変動
税金計算用途	有効	直接的には利用不可
価格水準	実勢価格の70-80％目安	市場相場

路線価から逆算した相続税評価額は、一般的に実勢価格よりも低いため、申告時にはこの違いをしっかりと理解しておくことが重要です。

不動産の相続税評価額が相続後の売却・贈与における評価額の適用とリスク – 評価額差が金銭トラブルや贈与税に与える影響を解説

不動産の相続が終わった後、同じ不動産を売却または贈与した場合、課税の際に用いられる「評価額」が異なる点に注意が必要です。相続税の申告には主に相続税評価額が使われますが、売却時の譲渡所得税や贈与税の計算には実勢価格が適用されます。そのため、相続時に取得した評価額と実勢取引価格との間に大きな差が生じることで、以下のようなトラブルやリスクが想定されます。

売却益が大きいと譲渡所得税が高額になる可能性
贈与の場合、実勢価格での評価となり想定外の贈与税負担
遺産分割の際、実勢価格を基準にしないと不公平感や金銭トラブルの原因になる

具体例：
3000万円で相続税評価された土地が、市場で4000万円で売却された場合、差額である1000万円が譲渡所得課税の対象となります。また、兄弟で分割する際、実勢価格を無視すると公平な分配が難しくなることも多々見受けられます。

不動産の相続税評価額を遺産分割協議で活かすポイント – 円滑な分割のための評価額利用法

遺産分割協議をスムーズに進めるためには、不動産の相続税評価額を有効活用することが重要です。評価額は公的な基準値として活用できるため、分割割合や金銭清算の算定時にも説得力があります。円滑な協議のポイントは次の通りです。

評価額を基準とした分割案を提示：全員が納得しやすく公平感を持ちやすい
評価額と実勢価格の両方を確認：大きな差がある場合は補正案を練る
専門家の意見を活用：税理士や弁護士のチェックを受けることで争い防止

また、土地や建物など資産の種類によって評価手法が異なるため、一つの基準値にこだわらず柔軟な協議が大切です。正確な資料をもとに分割を進め、トラブルの予防と納税リスクの事前把握を心がけましょう。

地域	路線価変動率	実勢価格乖離	評価指標
都市部	上昇傾向	縮小傾向	地域需要・投資
地方	横ばい～下落	増加傾向	過疎化進展

自分で調べる不動産の相続税評価額の方法｜公式資料・ツール活用ガイド

国税庁路線価図で調べる不動産の相続税評価額の見方と利用ポイント

不動産の相続税評価額の計算には国税庁が毎年公表する路線価図を活用する方法が有効です。まず該当不動産の所在地を特定し、国税庁路線価図で該当地域の道路に記載された1㎡あたりの「路線価」を確認します。路線価は地価公示価格の約8割程度とされ、特に市街地で利用されています。

評価手順は以下の通りです。

路線価図から対象地の路線価を確認
対象土地の面積を確認し、路線価に面積を掛け算
奥行価格補正率や不整形地補正率、間口狭小補正率など各種補正率を適用

例）路線価300,000円、200㎡、奥行価格補正率0.90の場合
300,000×200×0.90＝54,000,000円が評価額となります。

手順や補正率は公式資料も確認しながら進めることで、正確な計算ができます。これを活用することで、相続税評価額の算定が誰でも可能になります。

不動産の相続税評価額を確認できる固定資産税評価証明書の取得場所と活用方法

土地や建物の相続税評価額確認には、自治体で発行される固定資産税評価証明書が有用です。証明書には毎年1月1日時点での評価額が記されています。市区町村の役所や役場が主な窓口となり、本人や相続人であれば身分証明書と申請書を持参の上、申請ができます。

オンライン申請が可能な自治体も増えており、ホームページから申請書がダウンロードできる場合もあります。

取得時のポイント

必要書類：身分証明書、申請書、相続関係書類（場合による）
手数料目安：1通数百円程度
活用タイミング：相続手続き時や税務申告時

取得した評価証明書に記載の評価額は、倍率方式による相続税評価額の算出や、評価の根拠資料としても活用できます。

不動産の相続税評価額を簡単に算出できる無料シミュレーターや計算アプリの紹介と注意点

相続税評価額の算出を手軽に行いたい場合、無料シミュレーターやアプリが便利です。主要な金融機関や税理士事務所、国税庁も公式ツールを公開しています。これらでは路線価・固定資産税評価額を入力するだけで、土地・建物の評価額や相続税の概算まで自動計算されます。

おすすめの確認ポイント

国税庁の無料相続税シミュレーター
金融機関・税理士サイトの計算フォーム
市販アプリでは最新年度の情報更新有無を確認

利用の際は、路線価や補正率など正確な数値を入力することが大切です。計算結果が実際と異なる場合もあるため、重要な申告には公式資料や専門家確認を必ず経てください。各ツールの使い方や注意点を把握し、正確な評価額把握につなげましょう。

はじめての不動産の相続税評価額｜よくある疑問と勘違いの解消

不動産の相続税評価額でよくある土地評価額に関する誤解と正しい理解 – 路線価の意味や倍率方式の誤認例など

不動産の相続税評価額で最も多い誤解は、「実勢価格で評価する」と思い込むことです。相続税評価額は実際の売買価格ではなく、国税庁が毎年公表する路線価や、固定資産税評価額をもとに独自の計算方法で決定されます。土地の場合、都市部などでは路線価方式が使われ、路線価に土地面積や補正率（奥行や形状など）を掛け合わせて求めます。都市部以外や路線価が設定されていない地域では倍率方式が適用され、固定資産税評価額に所定の倍率をかけて評価します。

下記に主要な違いを整理します。

項目	路線価方式	倍率方式
使用地域	都市部(路線価がある場所)	路線価がない場所
基準となる金額	路線価	固定資産税評価額
計算例	路線価×地積×補正率	固定資産税評価額×倍率
注意点	補正率の適用漏れに注意	倍率は国税庁の公表値を確認すること

路線価や補正率の間違った適用は、課税額に大きな差が出るため正確な把握が求められます。正しい評価方法を知らずに実勢価格で概算してしまうケースも多いため、専門的な手順を踏むことが肝心です。

不動産の相続税評価額で失敗しがちな建物評価に関する代表的なミスと正しい認識 – 固定資産税評価額の見間違いなど初歩的注意点

建物の相続税評価額でよくあるミスは、「市場価格」や「建築価格」を基準としてしまうことです。実際の評価基準となるのは固定資産税評価額であり、市町村から送られてくる納税通知書に記載されています。ここで建物と土地の評価額が分かれて記載されるため、間違えて土地分を足し合わせたり、間違った欄を参照してしまう方もいます。

主な注意点は下記の通りです。

納税通知書の「課税標準額」欄を見る
「家屋」や「建物」と記載された部分のみ採用する
土地分の評価額や他の資産と混同しない

また、賃貸で貸していた場合は、借家権割合や賃貸割合を加味して評価額が減額されることも見落としがちです。適用可否や計算式も自治体や物件ごとに異なるため、通知書や国税庁の情報を正確に読み取ってください。

不動産の相続税評価額の計算過程でありがちなミス・トラブル例 – 計算漏れや勘定ミスを防ぐチェックポイント

不動産相続税評価額の計算では、補正率や減額要件の適用忘れ、評価単位の間違いがよく見られます。例えば、形のいびつな土地や道路に複数面している土地では、必ず補正率表の該当箇所を確認することが欠かせません。

チェックすべき主なポイントをリストにまとめます。

路線価図や倍率表の最新版を必ず利用する
奥行価格補正率、不整形地補正率など各種補正が必要か都度チェック
借地権・借家権・貸家建付地などは適切な評価方法を確認する
固定資産税評価額の年度、納税通知書の内容が最新か確認する
評価額の計算過程を書面で残しておく

また、申告期限直前になって慌てることがないよう、早めに税理士へ確認したり、相続財産ごとの資料を整理しておくことがトラブル防止につながります。

このような基礎知識と正確な手順を用いれば、不動産の相続税評価額を正しく算出し、不要なトラブルや課税リスクの低減が可能です。